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物業管理條例 物業管理條例

一、總則
第一條  為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條  中華人民共和國境內的物業管理活動,適用本條例。
本條例所稱物業管理,是指物業管理企業按照物業服務合同約定,通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理,以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序,為業主提供服務的活動。
第三條  國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇專業化的物業管理企業。
第四條  國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

二、業主及業主大會
第六條  業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)參加業主大會會議,享有表決權;
(二)業主委員會成員的選舉權和被選舉權;
(三)監督業主委員會的工作;
(四)監督物業管理企業履行物業服務合同的情況;
(五)監督物業共用部位、共用設備設施維修基金(以下簡稱維修基金)的管理、使用;
(六)法律、法規規定的其他權利。
第七條  業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會章程;
(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施的使用、公共秩序和公共環境的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決議和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定繳納維修基金;
(五)按時繳納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條  物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。
第九條  一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分辦法,由省、自治區、直轄市人民政府制定。
第十條  在一個物業管理區域內,有兩個以上業主且交付物業買受人的物業建筑面積達到50%以上的,建設單位應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下,組織業主成立業主大會,并選舉產生業主委員會。
業主在首次業主大會會議上的投票權,按照業主所擁有的物業建筑面積確定。
第十一條  業主大會履行下列職責:
(一)審議、修訂業主公約和業主大會章程;
(二)選舉、罷免業主委員會成員,監督業主委員會的工作;
(三)選聘或者解聘物業管理企業;
(四)審議維修基金續籌、使用方案,并監督其實施;
(五)聽取和審議物業管理工作報告;
(六)制定、審議和修改所在物業管理區域的物業維護、使用等方面的規章制度;
(七)法律、法規或者業主大會章程規定的其他有關物業管理的職責。
第十二條  業主大會會議應當有物業管理區域內代表1/2以上投票權的業主參加,方可召開。業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會作出的決議,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出修改業主大會章程、選聘或者解聘物業管理企業、維修基金續籌、使用方案的決議,必須經代表2/3以上投票權的業主通過。
第十三條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會章程的規定召開。經10%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條  召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條  業主大會的決議對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會的決議不得與法律、法規相抵觸。
第十六條  業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:
(一)召集并主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主遵守業主公約;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十七條  業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的街道辦事處和區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
第十八條  業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業主擔任。
第十九條  業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理及業主的公共利益等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第二十條  業主大會章程應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成等事項依法作出約定。
第二十一條  業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決議、決定,不得從事與物業管理無關的活動。
第二十二條  物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反本條例和業主公約的有關規定。
第二十三條  業主大會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內,居民委員會依法履行自治管理職責時,業主應當接受相關居民委員會的管理。

三、前期物業管理
第二十四條  本條例所稱前期物業管理,是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前,建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。
第二十五條  建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約、選聘物業管理企業,簽訂前期物業服務合同。
第二十六條  建設單位制定的業主臨時公約,應當在物業銷售前向物業買受人明示。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對業主臨時公約予以書面承諾。
第二十七條  國家鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招、投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業。
住宅物業所在的物業管理區域的建設單位,應當通過招、投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業。
第二十八條  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。
第二十九條  前期物業服務合同至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時終止;但是,前期物業服務合同期限最長不得超過3年。
第三十條  業主依法享有物業的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權,建設單位不得轉讓給他人。
第三十一條  物業管理企業在承接物業時,應當對物業的共用部位、共用設備設施進行查驗。
第三十二條  建設單位和物業管理企業辦理物業承接驗收手續時,應當向物業管理企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主或者業主大會。
第三十三條  建設單位應當按照規定在物業管理區域內提供必要的物業管理用房。
第三十四條  建設單位應當按照國家規定的保修期間和保修范圍,承擔物業的保修責任。

四、物業管理服務
第三十五條  物業管理企業應當具有獨立的法人資格。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當根據物業管理企業的注冊資本、專業人員和物業管理業績等,對物業管理企業核定資質等級。
物業管理企業應當按照核定的資質等級,承擔相應的物業管理業務。
具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十六條  國家實行物業管理專業人員職業資格制度。
第三十七條  一個物業管理區域的業主大會,應當委托一個物業管理企業實施物業管理。
第三十八條  業主、業主大會選聘物業管理企業的,應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
第三十九條  物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、維修基金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第四十條  物業管理企業承接物業時,應當與業主或者業主委員會辦理物業驗收手續。
業主或者業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第三十二條第一款規定的資料。
第四十一條  物業管理用房的所有權屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
物業服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第三十二條第一款規定的資料交還給業主或者業主委員會。
第四十二條  物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務另行委托,但不得將整項服務業務委托他人。
第四十三條  物業服務費用由業主和物業管理企業按照合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,協商確定。
普通住宅的物業服務收費辦法,由國務院計劃主管部門會同國務院建設行政主管部門制定。
第四十四條  物業管理企業根據物業服務合同的約定向業主收取物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的,依其約定,業主負連帶繳納責任。
第四十五條  縣級以上人民政府主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督檢查。
第四十六條  物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務價格由雙方商定。
第四十七條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業管理企業可以接受公用事業單位的有償委托,代收有關費用。
第四十八條  對物業管理區域內違反有關治安、環?!⑽飿I裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十九條  物業管理企業應當加強對物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業應當及時向有關行政管理部門報告,協助作好救助工作。
物業管理企業疏于管理,未能履行物業服務合同約定的安全防范義務,導致業主人身、財產安全受到損失的,應當依法承擔相應的法律責任。
第五十條  縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門對業主、業主大會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴,應當及時處理。

五、物業的使用與維護
第五十一條  業主應當按照設計用途使用物業。需要改變物業設計用途的,業主應當在征得業主大會和相鄰業主同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業管理企業。
第五十二條  物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變使用性質。
確需改變公共建筑和共用設施使用性質的,業主應當報經有關行政主管部門批準,并告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施使用性質的,應當在征得業主大會同意后,報有關行政主管部門批準。
第五十三條  業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地。
因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定的期限內恢復原狀。
第五十四條  供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位,應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設備設施維修、養護的責任。
第五十五條  業主需要裝修房屋的,應當按照國家有關規定辦理申報登記手續。
第五十六條  業主應當按照國家有關規定繳納維修基金。
維修基金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設備設施的維修和更新、改造,不得挪作他用。
維修基金管理辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院有關部門制定。
第五十七條  利用物業共用部位、共用設備設施進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。所得收益中屬于業主的部分,應當主要用于補充維修基金,也可以按照業主大會的決議使用。
第五十八條  物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

六、罰則
第五十九條  違反本條例的規定,住宅物業所在的物業管理區域的建設單位,未通過招、投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告,責令限期改正,可以并處10萬元以下的罰款。 
第六十條  違反本條例的規定,建設單位將屬于業主的物業共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權轉讓給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十一條  違反本條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交者,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十二條  違反本條例的規定,超越資質等級從事物業管理業務的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,處10萬元以上30萬元以下的罰款;可以責令停業整頓,由頒發資質證書的部門降低資質等級;情節嚴重的,吊銷資質證書。
未取得資質證書承攬物業管理業務的,依照前款規定處以罰款,沒收違法所得,由工商行政管理部門吊銷營業執照。
以欺騙手段取得資質證書的,依照本條第一款規定處以罰款,沒收違法所得,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十三條  違反本條例的規定,未取得物業管理專業人員職業資格,擅自從事物業管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得2倍以下的罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十四條  違反本條例的規定,物業管理企業將物業管理區域內的整項服務業務委托他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處委托合同價款10%以上50%以下的罰款,由頒發資質證書的部門降低資質等級;情節嚴重的,吊銷資質證書。
第六十五條  違反本條例的規定,挪用維修基金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告,責令限期改正,沒收違法所得,可以并處挪用數額50%以下的罰款。對物業管理企業,由頒發資質證書的部門降低資質等級;情節嚴重的,吊銷資質證書。
第六十六條  違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告,責令限期改正,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款:
(一)建設單位在物業管理區域內不按規定配備必要的物業管理用房的;
(二)未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房用途的。
第六十七條  違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告,責令限期改正,沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款:
(一)擅自改變物業設計用途的;
(二)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施使用性質的;
(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地的;
(四)擅自利用物業共用部位、共用設備設施進行經營的。
第六十八條  違反本條例的規定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財務或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,觸犯刑律的,依照刑法關于受賄罪、濫用職權罪、玩忽職守罪或者其他罪的規定,依法追究刑事責任;尚不夠刑事處罰的,依法給予行政處分。
第六十九條  業主大會作出的決議違反法律、法規的,縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以責令限期改正或者撤銷其決議,并通告全體業主。
第七十條  業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律法規的活動,觸犯刑律的,依法追究刑事責任;尚不夠刑事處罰的,依法追究治安管理處罰責任。

七、附則
第七十一條  本條例下列用語的含義:
業主,是指房屋的所有權人。
物業買受人,是指與建設單位簽訂物業買賣合同、購買房屋的單位和個人。
物業管理企業,是指取得物業管理企業資質證書和工商營業執照,接受業主或者業主大會的委托,根據物業服務委托合同進行專業管理,實行有償服務的企業。
物業管理區域,是指根據省、自治區、直轄市人民政府制定的物業管理區域劃分辦法劃定的區域。
第七十二條  本條例自2003年9月1日起施行。
 

2011年09月02日

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