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物業管理企業資質管理辦法 物業管理企業資質管理辦法

 

 
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最新物業法規條例
[關鍵字:最新物業法規條例,房地產市場行業資訊,最新物業法規條例]

 
 
 
作者:佚名  文章來源:互聯網  更新時間:2006-10-13 17:18:08
 
【資訊全文】

 

 


附錄  最新物業法規條例
 
電子文檔:WYFL001


物業管理條例

一、總則
第一條  為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條  中華人民共和國境內的物業管理活動,適用本條例。
本條例所稱物業管理,是指物業管理企業按照物業服務合同約定,通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理,以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序,為業主提供服務的活動。
第三條  國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇專業化的物業管理企業。
第四條  國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

二、業主及業主大會
第六條  業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)參加業主大會會議,享有表決權;
(二)業主委員會成員的選舉權和被選舉權;
(三)監督業主委員會的工作;
(四)監督物業管理企業履行物業服務合同的情況;
(五)監督物業共用部位、共用設備設施維修基金(以下簡稱維修基金)的管理、使用;
(六)法律、法規規定的其他權利。
第七條  業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會章程;
(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施的使用、公共秩序和公共環境的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決議和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定繳納維修基金;
(五)按時繳納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條  物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。
第九條  一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分辦法,由省、自治區、直轄市人民政府制定。
第十條  在一個物業管理區域內,有兩個以上業主且交付物業買受人的物業建筑面積達到50%以上的,建設單位應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下,組織業主成立業主大會,并選舉產生業主委員會。
業主在首次業主大會會議上的投票權,按照業主所擁有的物業建筑面積確定。
第十一條  業主大會履行下列職責:
(一)審議、修訂業主公約和業主大會章程;
(二)選舉、罷免業主委員會成員,監督業主委員會的工作;
(三)選聘或者解聘物業管理企業;
(四)審議維修基金續籌、使用方案,并監督其實施;
(五)聽取和審議物業管理工作報告;
(六)制定、審議和修改所在物業管理區域的物業維護、使用等方面的規章制度;
(七)法律、法規或者業主大會章程規定的其他有關物業管理的職責。
第十二條  業主大會會議應當有物業管理區域內代表1/2以上投票權的業主參加,方可召開。業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會作出的決議,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出修改業主大會章程、選聘或者解聘物業管理企業、維修基金續籌、使用方案的決議,必須經代表2/3以上投票權的業主通過。
第十三條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會章程的規定召開。經10%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條  召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條  業主大會的決議對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會的決議不得與法律、法規相抵觸。
第十六條  業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:
(一)召集并主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主遵守業主公約;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十七條  業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的街道辦事處和區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
第十八條  業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業主擔任。
第十九條  業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理及業主的公共利益等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第二十條  業主大會章程應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成等事項依法作出約定。
第二十一條  業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決議、決定,不得從事與物業管理無關的活動。
第二十二條  物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反本條例和業主公約的有關規定。
第二十三條  業主大會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內,居民委員會依法履行自治管理職責時,業主應當接受相關居民委員會的管理。

三、前期物業管理
第二十四條  本條例所稱前期物業管理,是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前,建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。
第二十五條  建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約、選聘物業管理企業,簽訂前期物業服務合同。
第二十六條  建設單位制定的業主臨時公約,應當在物業銷售前向物業買受人明示。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對業主臨時公約予以書面承諾。
第二十七條  國家鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招、投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業。
住宅物業所在的物業管理區域的建設單位,應當通過招、投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業。
第二十八條  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。
第二十九條  前期物業服務合同至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時終止;但是,前期物業服務合同期限最長不得超過3年。
第三十條  業主依法享有物業的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權,建設單位不得轉讓給他人。
第三十一條  物業管理企業在承接物業時,應當對物業的共用部位、共用設備設施進行查驗。
第三十二條  建設單位和物業管理企業辦理物業承接驗收手續時,應當向物業管理企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主或者業主大會。
第三十三條  建設單位應當按照規定在物業管理區域內提供必要的物業管理用房。
第三十四條  建設單位應當按照國家規定的保修期間和保修范圍,承擔物業的保修責任。

四、物業管理服務
第三十五條  物業管理企業應當具有獨立的法人資格。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當根據物業管理企業的注冊資本、專業人員和物業管理業績等,對物業管理企業核定資質等級。
物業管理企業應當按照核定的資質等級,承擔相應的物業管理業務。
具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十六條  國家實行物業管理專業人員職業資格制度。
第三十七條  一個物業管理區域的業主大會,應當委托一個物業管理企業實施物業管理。
第三十八條  業主、業主大會選聘物業管理企業的,應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
第三十九條  物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、維修基金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第四十條  物業管理企業承接物業時,應當與業主或者業主委員會辦理物業驗收手續。
業主或者業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第三十二條第一款規定的資料。
第四十一條  物業管理用房的所有權屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
物業服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第三十二條第一款規定的資料交還給業主或者業主委員會。
第四十二條  物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務另行委托,但不得將整項服務業務委托他人。
第四十三條  物業服務費用由業主和物業管理企業按照合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,協商確定。
普通住宅的物業服務收費辦法,由國務院計劃主管部門會同國務院建設行政主管部門制定。
第四十四條  物業管理企業根據物業服務合同的約定向業主收取物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的,依其約定,業主負連帶繳納責任。
第四十五條  縣級以上人民政府主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督檢查。
第四十六條  物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務價格由雙方商定。
第四十七條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業管理企業可以接受公用事業單位的有償委托,代收有關費用。
第四十八條  對物業管理區域內違反有關治安、環??、物業裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十九條  物業管理企業應當加強對物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業應當及時向有關行政管理部門報告,協助作好救助工作。
物業管理企業疏于管理,未能履行物業服務合同約定的安全防范義務,導致業主人身、財產安全受到損失的,應當依法承擔相應的法律責任。
第五十條  縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門對業主、業主大會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴,應當及時處理。

五、物業的使用與維護
第五十一條  業主應當按照設計用途使用物業。需要改變物業設計用途的,業主應當在征得業主大會和相鄰業主同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業管理企業。
第五十二條  物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變使用性質。
確需改變公共建筑和共用設施使用性質的,業主應當報經有關行政主管部門批準,并告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施使用性質的,應當在征得業主大會同意后,報有關行政主管部門批準。
第五十三條  業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地。
因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定的期限內恢復原狀。
第五十四條  供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位,應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設備設施維修、養護的責任。
第五十五條  業主需要裝修房屋的,應當按照國家有關規定辦理申報登記手續。
第五十六條  業主應當按照國家有關規定繳納維修基金。
維修基金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設備設施的維修和更新、改造,不得挪作他用。
維修基金管理辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院有關部門制定。
第五十七條  利用物業共用部位、共用設備設施進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。所得收益中屬于業主的部分,應當主要用于補充維修基金,也可以按照業主大會的決議使用。
第五十八條  物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

六、罰則
第五十九條  違反本條例的規定,住宅物業所在的物業管理區域的建設單位,未通過招、投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告,責令限期改正,可以并處10萬元以下的罰款。 
第六十條  違反本條例的規定,建設單位將屬于業主的物業共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權轉讓給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十一條  違反本條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交者,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十二條  違反本條例的規定,超越資質等級從事物業管理業務的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,處10萬元以上30萬元以下的罰款;可以責令停業整頓,由頒發資質證書的部門降低資質等級;情節嚴重的,吊銷資質證書。
未取得資質證書承攬物業管理業務的,依照前款規定處以罰款,沒收違法所得,由工商行政管理部門吊銷營業執照。
以欺騙手段取得資質證書的,依照本條第一款規定處以罰款,沒收違法所得,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十三條  違反本條例的規定,未取得物業管理專業人員職業資格,擅自從事物業管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得2倍以下的罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十四條  違反本條例的規定,物業管理企業將物業管理區域內的整項服務業務委托他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處委托合同價款10%以上50%以下的罰款,由頒發資質證書的部門降低資質等級;情節嚴重的,吊銷資質證書。
第六十五條  違反本條例的規定,挪用維修基金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告,責令限期改正,沒收違法所得,可以并處挪用數額50%以下的罰款。對物業管理企業,由頒發資質證書的部門降低資質等級;情節嚴重的,吊銷資質證書。
第六十六條  違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告,責令限期改正,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款:
(一)建設單位在物業管理區域內不按規定配備必要的物業管理用房的;
(二)未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房用途的。
第六十七條  違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告,責令限期改正,沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款:
(一)擅自改變物業設計用途的;
(二)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施使用性質的;
(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地的;
(四)擅自利用物業共用部位、共用設備設施進行經營的。
第六十八條  違反本條例的規定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財務或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,觸犯刑律的,依照刑法關于受賄罪、濫用職權罪、玩忽職守罪或者其他罪的規定,依法追究刑事責任;尚不夠刑事處罰的,依法給予行政處分。
第六十九條  業主大會作出的決議違反法律、法規的,縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以責令限期改正或者撤銷其決議,并通告全體業主。
第七十條  業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律法規的活動,觸犯刑律的,依法追究刑事責任;尚不夠刑事處罰的,依法追究治安管理處罰責任。

七、附則
第七十一條  本條例下列用語的含義:
業主,是指房屋的所有權人。
物業買受人,是指與建設單位簽訂物業買賣合同、購買房屋的單位和個人。
物業管理企業,是指取得物業管理企業資質證書和工商營業執照,接受業主或者業主大會的委托,根據物業服務委托合同進行專業管理,實行有償服務的企業。
物業管理區域,是指根據省、自治區、直轄市人民政府制定的物業管理區域劃分辦法劃定的區域。
第七十二條  本條例自2003年9月1日起施行。
 
電子文檔:WYFL002


業主大會規程

第一條 為了規范業主大會的活動,維護業主的合法權益,根據《物業管理條例》,制定本規程。
第二條 業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第三條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。
業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
第四條 只有一個業主,或者業主人數較少且經全體業主同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第五條 業主籌備成立業主大會的,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業管理區域內公告。
第六條 籌備組應當做好下列籌備工作:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照政府主管部門制訂的示范文本,擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);
(三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;
(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。
第七條 業主在首次業主大會會議上的投票權數,按照省、自治區、直轄市制定的具體辦法確定。
第八條 籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。
第九條 業主大會履行以下職責:
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。
第十一條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一)20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。
第十三條 業主委員會應當在業主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。
住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
第十四條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加。
第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
第十六條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
第十七條 業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第十八條 業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。
第十九條 業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1人,副主任1~2人。
第二十一條 業主委員會委員應當符合下列條件:
(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
(二)遵守國家有關法律、法規;
(三)遵守業主大會議事規則、業主公約,模范履行業主義務;
(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業主委員會備案的有關事項發生變更的,依照前款規定重新備案。
第二十三條 業主委員會履行以下職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第二十四條 業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主,限期交納物業服務費用。
第二十五條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當及時召開業主委員會會議。
第二十六條 業主委員會會議應當作書面記錄,由出席會議的委員簽字后存檔。
第二十七條 業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。
業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第二十八條 業主委員會任期屆滿2個月前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好交接手續。
第二十九條 經業主委員會或者20%以上業主提議,認為有必要變更業主委員會委員的,由業主大會會議作出決定,并以書面形式在物業管理區域內公告。
第三十條 業主委員會委員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止:
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(六)拒不履行業主義務的;
(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第三十一條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
第三十二條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當在區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。
第三十三條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
第三十四條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。
第三十五條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的質詢。
第三十六條 業主大會和業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。
違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任。
 
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普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)

一級
項 目 內 容 與 標 準
(一)基本要求 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務,公示服務項目與收費價目。按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。按合同約定規范使用住房專項維修資金。每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,滿意率80%以上。


(續上表)
(二)房屋管理 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

(續上表)
(三)共用設施設備維修養護 對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。建立共用設施設備檔案(設備臺賬),設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備運行正常,標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造。載人電梯24小時正常運行。消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通。設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率不低于95%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
(四)協助維護公共秩序 小區主出入口24小時站崗值勤。對重點區域、重點部位每一小時至少巡查1次;配有安全監控設施的,實施24小時監控。對進出小區的車輛實施證、卡管理,引導車輛有序通行、停放。對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
(續上表)
(五)保潔服務 高層按層、多層按幢設置垃圾桶,每日清運2次。垃圾袋裝化,保持垃圾桶清潔、無異味。合理設置果殼箱或者垃圾桶,每日清運2次。小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次;電梯廳、樓道每日清掃2次,每周拖洗1次;一層共用大廳每日拖洗1次;樓梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清潔1次;路燈、樓道燈每月清潔1次;及時清除道路積水、積雪。共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發現異常及時清掏。二次供水水箱按規定清洗,定時巡查,水質符合衛生要求。根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(六)綠化養護管理 有專業人員實施綠化養護管理。草坪生長良好,及時修剪和補栽補種,無雜草、雜物。花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,及時修剪整形,保持觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。定期噴灑藥物,預防病蟲害。

 
二級
項 目 內 容 與 標 準
(一)基本要求 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有報修、維修和回訪記錄。根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務,公示服務項目與收費價目。按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。按合同約定規范使用住房專項維修資金。每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,滿意率75%以上。

(續上表)
(二)房屋管理 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。每三日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每三日巡查1次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。小區主出入口設有小區平面示意圖,各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。

(續上表)
(三)共用設施設備維修養護 對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。建立共用設施設備檔案(設備臺賬),設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備運行正常,標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造。載人電梯早6點至晚12點正常運行。消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通。設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區主要道路及停車場交通標志齊全。路燈、樓道燈完好率不低于90%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
(四)協助維護公共秩序 小區主出入口24小時值勤。對重點區域、重點部位每兩小時至少巡查1次。對進出小區的車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放。對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
(續上表)
(五)保潔服務 按幢設置垃圾桶,生活垃圾每天清運1次。小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次,半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每2個月檢查1次,每年清掏1次,發現異常及時清掏。二次供水水箱按規定期清洗,定時巡查,水質符合衛生要求。根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(六)綠化養護管理 有專業人員實施綠化養護管理。對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。定期清除綠地雜草、雜物。適時組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。適時噴灑藥物,預防病蟲害。

三級
項 目 內 容 與 標 準
(一)基本要求 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。管理服務人員佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場,有報修、維修記錄。按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。按合同約定規范使用住房專項維修資金。每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,滿意率70%以上。
(二)房屋管理 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用年限,檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,定期維修養護。按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。各組團、棟、單元(門)、戶有明顯標志。
(續上表)
(三)共用設施設備維修養護 對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。建立共用設施設備檔案(設備臺賬),設施設備的運行、檢修等記錄齊全。操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造。載人電梯早6點至晚12點正常運行。消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通。路燈、樓道燈完好率不低于80%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
(四)協助維護公共秩序 1.小區24小時值勤。2.對重點區域、重點部位每三小時至少巡查1次。3.車輛停放有序。4.對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
(五)保潔服務 1.小區內設有垃圾收集點,生活垃圾每天清運1次。2.小區公共場所每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次;共用部位玻璃每季度清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次。3.區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次,每年清掏1次,發現異常及時清掏。4.二次供水水箱按規定清洗,水質符合衛生要求。
(六)綠化養護管理 1.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。2.定期清除綠地雜草、雜物。3.預防花草、樹木病蟲害。

附:


《普通住宅小區物業管理服務等級標準》(試行)的使用說明

一、本《標準》為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區物業服務的試行標準。物業服務收費實行市場調節價的高檔商品住宅的物業服務不適用本標準。

二、本《標準》根據普通住宅小區物業服務需求的不同情況,由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級,級別越高,表示物業服務標準越高。

三、本《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六大項主要內容組成。本《標準》以外的其他服務項目、內容及標準,由簽訂物業服務合同的雙方協商約定。

四、選用本《標準》時,應充分考慮住宅小區的建設標準、配套設施設備、服務功能及業主(使用人)的居住消費能力等因素,選擇相應的服務等級。
 
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全國優秀管理住宅小區標準

一、為加強城市住宅小區的管理,提高城市住宅小區的整體管理水平,進一步推動城市開展創建優秀管理住宅小區工作,根據國家有關法規、辦法制定本標準,以下簡稱《標準》。

二、本《標準》所稱城市,是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。
                     
三、本《標準》所稱住宅小區(以下簡稱小區),是按城市統一規劃建設、基礎設施配套比較齊全,建筑面積在5萬平方米以上,已建成并投入使用、入住率達60%以上的小區或小區內的組團。

四、本《標準》所稱小區管理,是指對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。

五、本《標準》適用于評選全國優秀管理小區。省級(自治區、直轄市)優秀管理小區標準,由各?。ㄗ灾螀^、直轄市)參照本標準制定。

六、小區符合城市規劃要求,嚴格按照國家驗收標準驗收,具有完整的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續。
七、小區實行專業化的管理,由專業的管理單位(物業管理公司、房屋管理公司、房管處、房管所或其它管理單位)對小區實行統一的專業化管理,并有固定的管理經營場所。1994年4月份以后竣工驗收交付使用的新建小區,必須是由物業管理公司對住宅小區統一實施社會化、專業化管理。
                     
八、小區管理單位為企業的,要有企業發展規劃,建立現代企業制度方案。不是企業的,要有轉換經營機制,向企業過渡的規劃和實施方案。

九、小區成立小區管理委員會或業主管理委員會(以下簡稱管委會),1994年4月份以后交付使用的新建小區,必須按照建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的規定,成立管委會。

十、小區管委會與小區管理單位責、權、利關系明確。

十一、小區管理單位依照物業管理合同或與上級主管部門簽定的小區管理目標責任制,對小區實施管理經營與有償服務。

十二、小區管理單位制定出爭創全國優秀管理小區規劃和具體的實施方案。

十三、小區各項管理制度完善,制定了住戶公約或業主公約及各項專業管理制度、辦法及工作崗位考核標準。

十四、小區管理應用計算機等現代化管理手段,進行科學管理。
                     
十五、小區管理人員要有明顯標志,整體素質高,遵守職業道德規范,主要負責人和業務骨干經過房地產管理及物業管理專業培訓,有較強的事業心和開拓精神。

十六、房屋及維修管理
1.房屋外觀完好、整潔。
2.小區內組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖。
3.房屋完好率達98%以上。
4.無違反規定私搭、亂建現象。
5.封閉陽臺的,要統一有序。陽臺(包括平臺和外廊)的使用不礙觀瞻。裝飾房屋的,不危及房屋結構與他人安全。
6.房租、水、電、氣等各項費用,實行便民統一代收代繳,收繳率達98%以上。
7.房屋零修及時率達98%以上,零修合格率達100%,并建立回訪制度和回訪記錄。
8.房屋資料檔案齊全、管理完善,并建立住房居住檔案,住房所在棟號、門號、房號清晰,隨時可查。

十七、設備管理
1.小區內所有公共設備圖紙、資料檔案齊全,管理完善。
2.設備良好,運行正常,無事故隱患,保養、檢修制度完備。
3.每日有設備運行記錄,運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
4.電梯按規定時間運行。
5.居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證俱全。
6.消防系統設備完好無損,可隨時啟用。
7.鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常。北方地區,冬季供暖,居室內溫度不得低于16℃。
十八、市政公用設施管理
1.小區內公共配套服務設施完好,不得隨意改變用途。
2.供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,工作正常。
3.道路暢通,路面平坦。
4.污水排放通暢。
5.交通車輛管理運行有序,無亂停亂放機動車、非機動車。

十九、綠化管理
1.小區公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布,花壇、樹木、建筑小品配置得當。
2.新建小區,公共綠地人均1平方米以上,舊區改造的小區,公共綠地人均不低于0.5平方米。
3.綠地管理及養護措施落實,無破壞、踐踏及隨意占用現象。

二十、環境衛生管理
1.小區內環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備。
2.小區實行標準化清掃保潔、垃圾日產日清。
3.小區內不得違反規定飼養家禽、家畜及寵物。
4.房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔,不得隨意堆放雜物和占用。
5.居民日常生活所需商業網點管理有序、無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。

二十一、治安、保衛管理
1.小區基本實行封閉式管理。
2.小區實行24小時保安制度。
3.保安人員有明顯標志,工作規范、作風嚴謹。
4.危及住戶安全處設有明顯標志和防范措施。
5.小區內無重大火災、刑事和交通事故。

二十二、社區文化
1.小區訂有居民精神文明建設公約,居民能自覺遵守住宅小區的各項管理規定。
2.小區居民鄰里團結互助,文明居住,關心孤寡老人、殘疾人。
3.小區內有娛樂場所和設施,管理單位定期組織開展健康有益的社區文化活動。
4.管理單位積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展的各項工作。
5.小區居民支持和配合管理單位的工作,對管理單位的評議,滿意率達95%以上。

二十三、管理單位經濟效益
1.為居民開展多項便民有償服務。
2.一業為主,多種經營。
3.建立財務管理公開、監督制度。
4.有較強的發展后勁及以業養業的發展計劃及經濟指標。
                     
二十四、建筑面積不足5萬平方米的住宅區、公寓、別墅、綜合樓、工業廠房、黨政機關辦公樓管理創優考評工作可參照本標準執行。
 
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物業管理企業資質管理辦法

第一條  為了加強對物業管理活動的監督管理,規范物業管理市場秩序,提高物業管理服務水平,根據《物業管理條例》,制定本辦法。

第二條  在中華人民共和國境內申請物業管理企業資質,實施對物業管理企業資質管理,適用本辦法。
本辦法所稱物業管理企業,是指依法設立、具有獨立法人資格,從事物業管理服務活動的企業。

第三條  物業管理企業資質等級分為一、二、三級。

第四條  國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理。
省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理,直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督。
設區的市人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理,并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

第五條  各資質等級物業管理企業的條件如下:
(一)一級資質:
1.注冊資本人民幣500萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有優良的經營管理業績。
(二)二級資質:
1.注冊資本人民幣300萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有良好的經營管理業績。
(三)三級資質:
1.注冊資本人民幣50萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.有委托的物業管理項目;
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統。

第六條  新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市人民政府房地產主管部門申請資質:
(一)營業執照;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
 
第七條  新設立的物業管理企業,其資質等級按照最低等級核定,并設一年的暫定期。

第八條  一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。
二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第九條  申請核定資質等級的物業管理企業,應當提交下列材料:
(一)企業資質等級申報表;
(二)營業執照;
(三)企業資質證書正、副本;
(四)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同,工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;
(五)物業服務合同復印件;
(六)物業管理業績材料。

第十條  資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內,對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書;一級資質審批前,應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查,審查期限為20個工作日。

第十一條  物業管理企業申請核定資質等級,在申請之日前一年內有下列行為之一的,資質審批部門不予批準:
(一)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;
(二)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的;
(三)挪用專項維修資金的;
(四)擅自改變物業管理用房用途的;
(五)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;
(七)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;
(八)物業服務合同終止時,不按規定移交物業管理用房和有關資料的;
(九)與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通,以不正當手段謀取中標的;
(十)不履行物業服務合同,業主投訴較多,經查證屬實的;
(十一)超越資質等級承接物業管理業務的;
(十二)出租、出借、轉讓資質證書的;
(十三)發生重大責任事故的。

第十二條  資質證書分為正本和副本,由國務院建設主管部門統一印制,正、副本具有同等法律效力。

第十三條  任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。
企業遺失資質證書,應當在新聞媒體上聲明后,方可申請補領。

第十四條  企業發生分立、合并的,應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內,到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續,并重新核定資質等級。

第十五條  企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的,應當在辦理變更手續后30日內,到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。

第十六條  企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的,應當在辦理營業執照注銷手續后15日內,到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。

第十七條  物業管理企業資質實行年檢制度。
各資質等級物業管理企業的年檢由相應資質審批部門負責。

第十八條  符合原定資質等級條件的,物業管理企業的資質年檢結論為合格。
不符合原定資質等級條件的,物業管理企業的資質年檢結論為不合格,原資質審批部門應當注銷其資質證書,由相應資質審批部門重新核定其資質等級。
資質審批部門應當將物業管理企業資質年檢結果向社會公布。

第十九條  物業管理企業取得資質證書后,不得降低企業的資質條件,并應當接受資質審批部門的監督檢查。
資質審批部門應當加強對物業管理企業的監督檢查。

第二十條  有下列情形之一的,資質審批部門或者其上級主管部門,根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書:
(一)審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業管理企業資質審批決定的;
(二)超越法定職權作出物業管理企業資質審批決定的;
(三)違反法定程序作出物業管理企業資質審批決定的;
(四)對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業管理企業頒發資質證書的;
(五)依法可以撤銷審批的其他情形。

第二十一條  物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十二條  物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的,由資質審批部門責令其限期改正,可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十三條  物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十四條  物業管理企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正,可處2萬元以下的罰款。

第二十五條  資質審批部門有下列情形之一的,由其上級主管部門或者監察機關責令改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)對不符合法定條件的企業頒發資質證書的;
(二)對符合法定條件的企業不予頒發資質證書的;
(三)對符合法定條件的企業未在法定期限內予以審批的;
(四)利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處的;
(五)不履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的。

2011年09月02日

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